[철도와 땅전쟁] 케이큐와 츠카다농장: 시나가와빌딩 철거 ‘전쟁’ 대립 [달러받스 가게를 둘러싸고 처절한 공방전]

도쿄의 현관, 시나가와역(品川駅). 도카이도신칸센(東海道新幹線)과 하네다공항(羽田空港)에서 고객을 맞을뿐만 아니라

2024년에는 야마노테선(山手線)에 새로운 역이 본개업하고, 2027년에는 리니어츄오신칸센(リニア中央新幹線)

개통도 예정되어 있다. 역 주변에는 대규모 재개발도 진행하고 있어서 도쿄올림픽 이후도 모습이 크게 바뀔 것이다.

이러한 화려한 개발 계획 그늘에서 수상한 움직임이 보인다.

 

▶퇴거소송이 갑자기 일어나다

시나가와역 타카나와출구(高輪口, 서쪽출구)에 있는 케이큐 제10빌딩(京急第10ビル)

건축한 지 40년 이상으로 좀 낡았지만, 뛰어난 입지를 살려서 지하층에는 음식점이 평일, 휴일 상관없이 붐빈다.

이 빌딩을 둘러싸고 소유자인 케이힌큐코전철(京浜急行電鉄, 케이큐)가 세입자를 상대로 연달아 소송을 제기했다.

2017년11월부터 2018년4월에 걸쳐 5건의 건축명도소송을 도쿄지방법원에 제기한 걸로 확인했다.

 

 

소송을 한건 케이큐가 세입자를 퇴거시키고 재개발 계획을 진행하려면 건물해체가 필수이기 때문이다.

시나가와 재개발에서 케이큐는 센가쿠지역(泉岳寺駅)부터 신바바역(新馬場駅) 사이를 입체교차 계획을 추진중이다.

그 중에도 구간 중간에 위치하는 시나가와역에서는 대규모 공사를 할 예정이다.

현재 시나가와역은 JR 각 노선 플랫폼이 지상에 있는 한편, 케이큐본선(京急本線) 플랫폼은 고가에 있다.

케이큐는 재개발로 케이큐본선 플랫폼을 지상으로 옮기고, JR과 같은 높이로 할 생각이다.

두 노선 환승이 편리해지며, 고가 위 케이큐 플랫폼에 막혔던 동서자유통로를 서쪽축구 방향으로 늘릴 수 있다.

 

이설을 하려면 역 앞에 서 있는 제10빌딩 존재는 철거가 필수다. 빌딩을 해체하고 장소를 비우지 않으면

플랫폼을 옮길 수 없기 때문에 케이큐로써는 세입자에 장소를 비우도록 할 필요가 있었다.

퇴거는 예전부터 움직임이 있었다. 케이큐가 제10빌딩 건물 및 토지를 다른 부동산회사로부터 취득한 건 2006년이다.

케이큐 관계자에 따르면, “빌딩 구입시점에서 재개발을 의식했다”라고 말했다.

케이큐는 타카나와출구에 많은 부동산을 가지고 있으나, 역 앞에서는 제10빌딩 장소가 공백지대로 남아있었다.

 

취득한지 딱 10년, 늦어도 2016년 가을부터 지하 음식점을 포함 34개 세입자와 임대차계약 종료와

철거에 대한 협상을 시작했다. 하나 하나를 퇴거가 쉬운 정기임차계약으로 바꾸고, 2018년 들어서는

총 20세입자로부터 퇴거 동의를 받았다.

 

▶술집에게 시나가와는 ‘달러박스’

다만, 일부 세입자가 퇴거에 난색을 표했다. 케이큐는 규모에 따라 퇴거료로 1천만엔부터 1억5천만엔을 제시,

이전 대상을 찾기도 했다. 이전 보상이나 이전 물건에 대해 절충이 없이, 임대계약기간이 갱신되지 않은 채

세입자가 영업을 계속하는 상황이 되었다. 그리고, 마침내 결정은 법정이 가지게 되었다.

퇴거를 거부하는 5개 세입자 중 1명과 3개 법인은 술집(이자카야, 居酒屋) 점포로 제10빌딩에 입주하고 있다.

퇴거를 거부하는 건 술집에 시나가와는 ‘달러박스’ 지역이기 때문이다.

 

피소당한 1개사가 술집 츠카다농장(塚田農場) 등을 운영하는 AP컴퍼니(APカンパニー)다.

회사는 제10빌딩에 2011년2월1일부터 츠카다농장 시나가와타카나와점(品川高輪店)을 오픈했다.

법원에 제출한 자료에는 시나가와타카나와점 점포이익은 2017년4월부터 2018년2월까지 11개월간 누적 4,237만엔이다.

AP컴퍼니 직영 200개 이상 점포 중 가장 이익이 많으며 단순계산도 한해 연간 영업이익(3.3억엔)의 10% 이상이다.

 

 

10년 이상 전부터 ‘쿠로마루 시나가와타카나와출구 역앞점’을 운영하는 대형 술집 몬테로자는 이 점포에 대해

“터미널역 서쪽출구 교차로에 있으며, 역 승/하차객과 퇴근 회사원이 많이 모여서 술집으로는 고객의 흐름이

적합한 특별한 장소로 많은 매출과 이익을 낼 수 있는 우량점포다”라며 퇴거에 응할 생각이 없는 상태다.

 

음식점 입지 전문인 컨설팅회사 ‘피플&플레이스’ 마츠시타 대표는 “퇴거를 하려면 현재 수준의 이익을

얻을 수 있는 장소를 제시해야 하는데, 점포 이익이 연간 4천만엔 이상은 엄청난 수준으로, 이전할 곳에서

같은 이익을 낼 수 있는 보장이 없다”라고 퇴거를 거부한 회사를 분석했다.

 

▶재개발 일정에 영향도

현재 시나가와 재개발은 도시계획결정이 이루어졌으나, 계획에 따라 권리관계 조정과 빌딩해체를 진행하기 위해

필요한 사업승인은 지금부터다. 또한 도시계획결정 자체도 큰 틀의 방향만 정할뿐, 케이큐가 주장하는

입체교차화가 포함된 건 아니다. 기소된 한 회사는 “케이큐가 자기이익을 최대화 하도록 계획했다”라고 반발했다.

 

향후 시나리오는 불투명하다. 재판 초점은 세입자 퇴거에는 ‘재개발에 빌딩해체가 반드시 필요’라는

케이큐의 주장이 통하냐는 점이다. 가장 이상적인 결론은 빠른 화해이지만, 계류 중인 회사에 대해서만

이전 보상을 잘해주면 이미 합의를 한 세입자와의 형평성이 문제가 된다.

이전 장소 부동산 확보도 과제다. 때마침 부동산 투자과열로 단기간에 전매를 목적으로 하는 펀드가

시나가와 주변 부동산을 고가에 낙찰했다. 장기보유 목적인 케이큐는 생각대로 부동산 취득을 못하고 있다.

 

케이큐가 2017년12월에 한 입체교차에 대한 지역설명회에서는 사업승인은 2020년쯤에 취득하고,

리니어츄오신칸센이 개업하는 2027년을 목표로 공사를 마칠 걸로 전망한다.

건물을 해체하지 못하면 플랫폼 이전이 늦어지면서 재개발 전체 일정에 영향을 줄 수도 있다.

 

출처: 9월17일, 토요케이자이신문